Veränderungen im Bau- und Immobilienbereich.

(Ein Bericht, der immer aktueller wird).

In den nächsten 15 Jahren wird sich im Bereich Wohnen mehr verändern, als in den
vorausgegangenen 100 Jahren. Auslöser dieser Entwicklung, die in Deutschland
radikaler ablaufen wird, als in anderen Staaten, sind mehrere Faktoren, wie veränderte
Arbeitsstrukturen, eine erhöhte Mobilität (besonders bei jungen Menschen), ein großer Nachholbedarf an qualitativ gutem, aber billigem Wohneigentum und der steigende
Wunsch nach zukunftsfähigen Hauskonzepten und neuen Gebäudeformen.

Nach unseren Hochrechnungen werden allein in den nächsten 10 Jahren ca. 15% aller
Privathaushalte durch nachhaltige Veränderungen im Arbeitsbereich ein eigenes Büro
bzw. Arbeitszimmer benötigen. Dieses hohe Potential ist eine Herausforderung an den
Markt, die leicht umzusetzen wäre, aber von unserer Bauwirtschaft noch immer nicht
erkannt wird. Statt dringend benötigter 4,5-Raum-Wohnungen werden weiterhin fast ausschließlich 2,5 - 3,5-Raum-Wohnungen gebaut. Diesen Zustand beklagen inzwischen
auch immer mehr Familien, die sich ein zusätzliches Kinderzimmer wünschen.

Der Einwurf, dass größere Wohnungen mehr Geld kosten und deshalb für viele nicht mehr erschwinglich seien, hat keine Gültigkeit. Es gibt zunehmend Möglichkeiten, das Bauen zu verbilligen, um diese Mehrkosten zu kompensieren. Eine bereits praktizierte Möglichkeit ist
die Schlichtbauweise (u. a. die Hollandbauweise), die von vielen zu Recht abgelehnt wird.
Eine weitere Möglichkeit ist die, Arbeitsabläufe zu straffen und die Vorteile bekannter Bauverfahren zusammen zu fassen. Dies scheitert noch an der Einzelkämpfer-Mentalität
vieler Architekten und an einer überholten Handwerksordnung.

Da aber beide Methoden nicht das Entwicklungspotential bieten, das zum Lösen heutiger und besonders zukünftiger Probleme im Wohnbau- und Mietbereich benötigt wird, muss ein neues Konzept gefunden werden. Dieses liegt in der Entwicklung neuer Bau- und Gebäudekonzepte,
im Erstellen von Ist- und Sollanalysen, im Durchleuchten von Baustoffen/ Bauverfahren mit
ihren artspezifischen Vor- und Nachteilen sowie im Sammeln aller Erkenntnisse, um daraus, unter Mitwirkung von Fachleuten aus anderen Bereichen, zukunftsweisende Bauverfahren und neue, intelligente Gebäudestrukturen und -formen zu entwickeln.

Durch das Bilden eines gemeinsamen europäischen Marktes wird das jetzige immobile Wohnen immer mehr durch ein „mobiles“ Wohnen ersetzt. Das heißt, Immobilien werden nicht mehr auf Jahrzehnte von den gleichen Besitzern bewohnt, sondern die Wohnintervalle werden immer kürzer. Der Immobilienmarkt wird sich hierdurch mengenmäßig, aber auch räumlich, extrem ausweiten und so unübersichtlich werden, dass Privatsuchende immer mehr den Überblick
verlieren.

Obwohl der deutsche Immobilienmarkt unter zu hohen Preisen leidet, waren deutsche Käufer bisher wenig bereit, Einschränkungen auf sich zu nehmen. Wurde der Verzicht auf Kellerräume, selbst bei Stellung von Ersatzräumen, schon ungern hingenommen, so war der Verzicht auf einen Balkon fast undenkbar.
In den weit wichtigeren Bereichen, wie Wohnklima, Gesundheit, Funktionalität, Qualität, technischer Stand und Wiederverkäuflichkeit war der deutsche Immobilienkäufer sehr viel bescheidener. Gründe waren: Zu geringe Kenntnisse über baubiologische und -physikalische Zusammenhänge, ein genereller Informationsmangel und fehlendes technisches Wissen. Aufgrund der großen Zahl nachrückender junger, kritischer Käufer wird sich dies grundlegend ändern. Die Nachfrage nach mehr Wohngesundheit, besserer Bauqualität und Funktionalität, niedrigen Preisen, zukunftsorientierter Technik und einer daraus resultierenden, besseren Wiederverkäuflichkeit und Vermietbarkeit steigt rapide. Dieses Umdenken führt dazu, dass nicht zukunftsfähige Wohngebäude - und das sind die meisten - immer schwerer zu verkaufen bzw. zu vermieten sind.
Damit werden sich die an zukünftige Gebäude-Generationen gestellten Anforderungen und Lösungen gravierend von gestrigen und heutigen unterscheiden. Nicht nur, dass vollkommen neue Erfahrungen und Techniken aus anderen technischen Bereichen Einzug in den Wohnungsbau finden werden, auch die Form, Gestaltung und Funktion von Wohngebäuden
wird eine andere sein.

Dieser Entwicklungsprozess wird sich nicht wie bisher im Bauwesen üblich, über Jahrzehnte
erstrecken, sondern er wird sehr kurz und hart sein. Architekten, Bauherren und Bauträger,
die sich bei der Konzipierung neuer Wohngebäude nicht rechtzeitig auf diese Veränderungen einstellen, drängen sich selbst aus dem Markt.

Die meisten Standardgebäude sind nicht zukunftsfähig und entsprechen schon bald nicht mehr zukünftigen Wohn- und Lebensbedürfnissen. Das bedeutet, dass Verkäufe oder Vermietungen dieser Immobilien ihren Besitzern zunehmend geringere Erlöse erbringen. Damit sinken deren Eigenkapitalquoten, was wiederum zu erheblichen Erschwernissen durch die Kreditgeber bei der Finanzierung neuer Objekte führen wird. Darunter werden alle zu leiden haben - Architekten, Bauträger, Bauherren, Immobilienbesitzer und Wohnungsgesellschaften.


Bochum, März 1998 www.kloss-innovationen.de / Bauwesen-Bereich / Informationen