Kloss INNOVATIONSBÜRO T. B. I., Bochum, Fachbeitrag aus unserer Themenreihe Immobilienmärkte/ Trends

Absturz des Immobilien- und Baumarktes?

(Ein Bericht, der immer aktueller wird).


Die Erwartungshaltung heutiger Immobilienkäufer ist im Gegensatz zu früheren Zeiten überproportional gestiegen und nimmt weiterhin zu. Hierfür gibt es drei Gründe.

1). Lag früher das Erwerberalter bei selbstgenutztem Eigentum aufgrund der damaligen
Förderungen (Steuerminderungsmodelle § 7 b und § 10 e ) noch bei 40 bis 45 Jahren,
so liegt es heute, aufgrund der neuen Eigentumsförderung, weit darunter. In jungen Jahren getätigte Eigentumserwerbe aber führen zu wesentlich längeren Gesamtnutzungs- und Instandhaltungsdauern, wodurch die von Käufern an Immobilien gestellten Anforderungen bezüglich Qualität, Funktion, Exklusivität und Wiederverkäuflichkeit deutlich steigen.

2). Die Diskrepanz zwischen dem Einkommen heutiger, meist junger Käufer und heutigen Immobilienpreisen ist ungleich größer, als dies früher bei durchweg älteren Käufern mit entsprechend höherem Einkommen war. Besonders bei jungen Erstkäufern führt dies
zu einer überkritischen Betrachtungsweise von Kaufpreis und Immobilienwert.

3). Die bei unseren Großeltern und Eltern übliche, lebenslange Verweildauer in einer Immobilie gibt es nicht mehr. Berufliche und gesellschaftliche Veränderungen führen heute bei Immobilien zu immer schnelleren Verkaufswechseln. Da aber mit jedem Wechsel auch eine Verbesserung der Wohnsituation angestrebt wird, haben sich bereits Käufererwartungen entwickelt, die über der heutigen Realität liegen. Mit der Form und Güte heutiger Standardimmobilien lassen sich diese Erwartungen nicht mehr erfüllen. Dies wird zu kommenden Markteinbrüchen führen. Zu dieser Entwicklung aber hat der Wohnungsbau selbst maßgeblich beigetragen. Wer sich heutige Wohnbauten kritisch ansieht, weiß auch warum. Es gibt keine Branche, die ihre Produkte so wenig weiterentwickelt und so wenig zukunftsfähig gemacht hat, wie der Wohnungsbau. Damit hat er den Immobilieninteressenten selbst die wichtigsten Bau- und Kaufanreize genommen.

Mit der Entwicklung von Käuferstrukturen, die immer qualitäts- und kostenbewusster und somit
kritischer und zögerlicher in ihren Kaufentscheidungen werden, beschleunigt sich der begonnene Wandel von einem Anbietermarkt zu einem reinen Käufermarkt. Durch das ständig wachsende und zusätzlich großflächiger werdende Angebot und die darin enthaltene, stetig wachsenden Zahl schwer verkäuflicher Objekte, geht immer mehr der Überblick verloren. Schon heute ist die Suche nach guten Objekten, insbesondere für Privatkäufer, äußerst schwierig. Dieser Schwierigkeitsgrad wird beständig zunehmen und immer mehr zu Frust und massiven Kaufenthaltungen führen.

Alle Faktoren zusammen - eine Entwicklung zum Käufermarkt, Käufer mit hohen bis überzogenen Qualitätserwartungen, ein aufgeblähter Immobilienmarkt, besonders aber Kaufobjekte, die selbst berechtigte, der Zeit entsprechende Qualitäts- und Technikwünsche nicht mehr erfüllen können, werden zu einem gewaltigen Immobilienstau führen. Wobei alle nicht angepassten Alt- und Neubauten mit heutigen Technik- und Qualitätsstandards die Verlierer heutiger, besonders aber zukünftiger Immobilienmärkte sind. Die sich hieraus entwickelnden Verkaufseinbrüche auf dem Immobilienmarkt werden zwangsläufig auch die Bauindustrie erschüttern, denn vor dem Bau oder Kauf eines neuen Objektes muss oft ein vorher bewohntes Eigentum verkauft werden. Wenn aber der Verkauf älterer Immobilien in üblicher Standardausführung zunehmend schwieriger und
irgendwann nicht mehr möglich ist, werden deren Besitzer wirtschaftlich immer seltener in der Lage sein, sich neue Objekte bauen oder kaufen zu können.
Die hieraus entstehenden Gefahren für den Markt sollten weder von Architekten, noch von Bauträgern, Bauherren, Bau- und Wohnungsgesellschaften weiter ignoriert werden.

Nur eine breit angelegte, innovative Offensive im Bauwesen - weg von üblichen Standardbauten, -funktionen und -techniken, hin zu intelligenten, preiswerten Bauten mit zukunftsweisenden Lösungen, neuen Produkten und Verfahren - kann zukünftig neue Kauf- und Verkaufsanreize auf dem Immobilien- und Baumarkt schaffen. Zusätzlich würde dies im Wohnungsbau zu einer wünschenswerten Reduzierung der zunehmend wichtiger werdenden Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten führen.

Deshalb ist es nicht zu verstehen, dass zukunftsweisende Lösungen und Techniken Bauherren und Altbaubesitzern in Deutschland noch immer vorenthalten oder nicht zugänglich gemacht werden, obwohl unsere Bau- und Instandsetzungspreise weltweit zu den höchsten zählen. Überhaupt, es ist nicht erklärbar, warum neue Techniken in Deutschland so selten und wenn, dann meist zu spät eingesetzt werden.


Bochum, Mai 1998 www.kloss-innovationen.de / Immobilien-Bereich / Informationen

Nachträgliche Anmerkung:
Ein Rückgang der Bauanträge von 32 % bei den Marktfavoriten Ein- und Zweifamilien-Häuser
(Stand: 1. Quartal 2001) ist erst der Anfang.